שיגעון הקריפטו של 2021 לא הניב מחסור בכותרות עוצרות נשימה על בתים שנרכשו ונמכרים בביטקוין ובמטבעות קריפטוגרפיים אחרים. מאמיני הביטקוין רואים במטבעות קריפטוגרפיים את העתיד של הכסף. עם זאת, באשר להווה, מעמדו הדומיננטי של הדולר האמריקאי בשוק הנדל"ן ברור: מיליוני בתים בארה"ב יחליפו ידיים השנה, וכמעט כל עסקה תהיה נקובת בכספים ישנים וטובים.
אבל כעת, כאשר ביטקוין, את'ריום ומטבעות קריפטוגרפיים אחרים מרפקים את דרכם אל התודעה הציבורית, המומנטום הולך וגובר להפוך כסף וירטואלי לאמצעי חליפין לגיטימי לבתים. בעסקה אחת שמושכת תשומת לב לשנת 2020, פנטהאוז במיאמי נמכר ב-22.5 מיליון דולר, ששולם בביטקוין, מה שהופך אותה לעסקת הנדל"ן הקריפטו הגדולה בהיסטוריה. בדוגמה אחרת, דירת יוקרה במנהטן יצאה לשוק תמורת 29 מיליון דולר, והבעלים רצו רק ביטקוין כתשלום. בשנת 2022, אחוזה באוסטין, טקסס, נמכרה ב-18.5 מיליון דולר במטבע קריפטוגרפי. (המוכר? מנהל המוזיקה סקוטר בראון, מפורסם בעסקיו עם טיילור סוויפט, ג'סטין ביבר וכוכבי פופ אחרים) ועד לא מזמן נקנו דירות להשקעה בפורטוגל.
עסקאות אלו כללו קונים עשירים ונכסים מעולים. אבל מה לגבי מכירות בשוק הביניים של דירות בפלורידה או בתים באזור הפרברים? מספר חברות מתחרות על יצירת תפקיד של מטבעות קריפטוגרפיים ובלוקצ'יין בנדל"ן, אך ככל הנראה יעברו שנים עד שקונים מהמיינסטרים ישתמשו במטבעות קריפטוגרפיים במקום בדולרים.
מקרה בוחן נדל"ן קריפטו
כאשר משקיעת הנכסים ומתווכת הנדל"ן גבריאל צ'נל ראתה דירת דירה בטמפה, פלורידה, יצאה לשוק בתחילת 2022, היא התעניינה מיד. יש מחסור בבתים בכל מקום, וענל קיווה לקנות יחידה בפיתוח. אבל כשנודע לה שהדירה נמכרת במכירה פומבית כאסימון שאינו ניתן לשינוי, או NFT, ושהעסקה תהיה נקובת במטבע הקריפטו USDC, מה שנקרא stablecoin הקשור לדולר האמריקאי, היא הייתה מבולבלת. "אמרתי, 'איך לעזאזל אנחנו הולכים לעשות את זה?'", משחזר צ'נל.
לאחר קורס מזורז במטבעות קריפטוגרפיים, ארנקים דיגיטליים וטכנולוגיית בלוקצ'יין, ובעלה העבירו יותר מ-200,000 דולר מדולר ארה"ב ל-USDC. במרץ הם שילמו 215,000 דולר עבור היחידה. פרופי, חברת הבלוקצ'יין שארגנה את העסקה, מכנה אותה המכירה הראשונה בארה"ב של נכס נדל"ן פיזי כ-NFT.
קאנל מברך על השקיפות של עסקת NFT. בתור מתווך בפלורידה, היא מכירה את הריקוד הסודי שמלווה מלחמות מכרזים מסורתיות. אבל בהתאם לאתוס הוכחת העבודה של הבלוקצ'יין, התמודדות והצעת נגד על הדירה בטמפה התקיימו לנגד עיניה. "אתה יכול לראות כמה אנשים אחרים מגישים הצעות, ומי מציע, אז זה הרבה יותר שקוף".
משכנתאות קריפטו מופיעות לראשונה
בשנת 2021, ההתרגשות ממטבעות קריפטוגרפיים הגיעה לקרשנדו. הביטקוין זינק לזמן קצר מעבר ל-60,000 דולר. בתגובה, אנשי כספים בעלי ידע קריפטו החלו לחפש דרכים לתת מענה ללווי משכנתאות עם מניות נכבדות של כסף וירטואלי.
הצעה מוקדמת הגיעה ממילו, חברת משכנתאות שהכריזה על סוג חדש של משכנתא למאמינים אמיתיים בביטקוין: רוכשי בתים כבר לא יצטרכו למכור את הביטקוין שלהם כדי לקנות בית. מכירת ביטקוין לקניית נכס פירושה חיוב מס על רווחי ההון ולוותר על כל הערכה עתידית בביטקוין.
במקום זאת, אמר מילוא, לווים יכולים לשמור את הביטקוין שלהם ולהבטיח אותו כערובה למשכנתא. מילו דורש מהלווים לשמור על סכום השווה ליתרת המשכנתא בביטקוין – כך שללוות מיליון דולר פירושה התחייבות של מיליון דולר בביטקוין. החל מיוני 2022, מילו מפרסמת שיעורי משכנתאות של 5.95% עד 6.95% על משכנתאות הקריפטו שלה, והיא הרחיבה את רשימת הביטחונות המקובלים כך שתכלול את Ethereum.
מלווי נישה אחרים הלכו בעקבותיהם. חברות כולל Abra, XBTO, USDC.Homes, Ledn ו-Fire Technologies הכריזו על משכנתאות קריפטו.
הפרטים משתנים ממלווה אחד למשנהו, אך למשכנתאות קריפטו יכולות להיות יתרות מינימום גבוהות ומגבלות גיאוגרפיות. XBTO, למשל, אמרה באביב 2022 שהמשכנתאות מגובות הביטקוין שלה זמינות רק בסכומים של מיליון דולר או יותר ורק בפלורידה – למרות שהיא פועלת להרחיב את הזמינות הגיאוגרפית שלה לכל 50 המדינות.
עם זאת, סוג זה של הלוואה מגיע עם חיסרון ברור: אם ערך החזקות הקריפטו של הלווה יורד מתחת לסכום ההלוואה, הלווה צריך להמציא בטחונות נוספים.
יתרונות וחסרונות של רכישת נדל"ן באמצעות מטבע קריפטוגרפי
לפני שנבחן את היתרונות והחסרונות, עלינו להכיר תחילה שעסקאות קריפטו נעשות על ידי כמעט אף אחד בנדל"ן כרגע. מעטים רוכשי הדירות מחזיקים בסכומים נכבדים של מטבעות קריפטוגרפיים, ורוב המלווים, חברות הנדל"ן ושחקנים אחרים בתעשייה אינם מקבלים זאת כתשלום. אבל עבור אותם מצבים שבהם זה אופציה, הנה כמה דברים לשקול.
יתרונות
- חוזים חכמים
מכיוון שמטבעות קריפטוגרפיים הם דיגיטליים ומסתמכים על הבלוקצ'יין, זה יכול לחולל מהפכה באופן שבו עסקאות נדל"ן מתועדות. בתיאוריה לפחות, עסקת קריפטו אמורה להיות מסוגלת להחליף את הר הניירת שרוב סגירות הנדל"ן כוללות בדרך כלל. - אסימונים לרכישות בית
השימוש בבלוקצ'יין פירושו שאפשר לסחור בנכסים עצמם באופן מקוון באותו אופן שבו נסחרים אסימוני מטבעות קריפטוגרפיים – וניתן לסחור גם בנכס וירטואלי ב-metaverse. עם זאת, כל הפרקטיקות הללו עדיין בחיתולין, ולא ברור אם הבלוקצ'יין יתפוס בדרך זו. - פחות מתווכים
אם תומכי בלוקצ'יין יצליחו, היישום שלו בנדל"ן עשוי בסופו של דבר להיות פחות מתווכים בעסקה שלך. אם זה אי פעם יהפוך למציאות, אתה עשוי לשלם פחות עמלות ולראות תהליך סגירה יעיל יותר. אבל העתיד הזה עדיין רחוק, אז אל תצפו להימנע מסוכנים, עורכי דין ומעלויות סגירה, אפילו בעסקת ביטקוין, בזמן הקרוב.
חסרונות
- האקרים
מכיוון שמטבע קריפטוגרפי הוא דיגיטלי, הוא רגיש לפריצה. ידוע שהאקרים משבשים אזורי בלוקצ'יין, מה שעלול לגרום לעסקאות נדל"ן לא בטוחות או אפילו לאובדן המטבע עצמו. - הונאה
עסקאות נדל"ן כיום לוקחות זמן והרבה ניירת, שעיקרה היא להפוך אותן לפחות רגישות להונאות. תהליך יעיל יותר עשוי להישמע נהדר עבור קונים ומוכרים, אך אם העסקאות נסגרות מהר יותר עם פחות גורמים מעורבים, ייתכן שיהיה קל יותר שמשהו ישתבש. - תנודתיות
כמו ברוב ההשקעות, ערכו של מטבעות קריפטוגרפיים משתנה כל הזמן והיה תנודתי במיוחד במהלך ההיסטוריה שלו. לדוגמה, ערכי הביטקוין ירדו ב-25% במהלך סוף שבוע אחד בדצמבר 2021. עד תחילת יוני 2022, הביטקוין ירד ביותר מ-50% מהשיא שלו ב-2021. באופן דומה, ייתכן שלנכסים הנסחרים דרך הבלוקצ'יין אין את אותו סוג של הגנות שיש לעסקאות נדל"ן מסורתיות. ללא מסגרת רגולטורית חזקה, העסקאות הללו יישארו מסוכנות.
לסיכום
שימוש במטבעות קריפטוגרפיים לרכישת בית הוא רעיון מפתה, ועסקאות מבוססות בלוקצ'יין טומנות בחובן הבטחה לעתיד. מספר חברות מתחרות על יצירת תפקיד למטבעות קריפטוגרפיים ובלוקצ'יין בנדל"ן. אמנם טכנית אפשר לקנות בית עם מטבעות קריפטוגרפיים, אך לעת עתה, רוב עסקאות הנדל"ן עדיין נעשות בדרך הישנה.
